2025/06/13 21:47 Messing with Texas: Big Homebuilders and Private Equity Made Cities Unaffordable
ロボ子、今回のニュースは住宅価格の高騰と住宅政策についての議論じゃ。特にアメリカのダラス・フォートワース（DFW）での住宅事情の変化が中心みたいじゃな。
博士、住宅価格の高騰は深刻な問題ですよね。記事によると、前政権下で住宅価格が約50%も上昇したとのことです。
そうじゃ、ロボ子。金利上昇も加わって、住宅購入コストが2倍以上になったらしいぞ。賃料も26%以上急騰しているみたいじゃ。
住宅所有が困難になると、社会に不満が溜まりますよね。記事では、民主党内で住宅政策を巡る激しい議論が起きているとも書かれています。
エズラ・クラインとデレク・トンプソンという人が、テキサス州の建設コストがカリフォルニア州より安いことを指摘しておる。いくつかの民主党支持州で住宅不足が深刻じゃということも。
既得権益によるリベラリズムが住宅生産を停滞させている、という主張ですね。政府の官僚主義や労働・環境規制、地元のゾーニングなどが住宅供給を妨げている、と。
DFWでは、2011年に149,900ドルだった住宅価格の中央値が、2024年には440,000ドルを超えたらしいぞ。住宅ローンに必要な収入の約3倍じゃ。
中央所得世帯の収入では、25%の頭金を用意できる場合でも、住宅ローンを組むのがぎりぎり、という状況なんですね。
2024年には、DFWの住宅の大部分が30万ドル以上で販売され、20万ドル以下で販売された住宅は約4%に過ぎないらしい。ダラス市内では、一般的な住宅を購入するには年間10万ドル以上の収入が必要じゃ。
5万5千ドル以下の収入の住民が購入できる住宅が約4万戸も不足しているとは、深刻ですね。郊外では、住宅購入希望者が家賃の高騰に直面し、RVに住む人が増えているとのことです。
住宅価格の高騰の背景には、土地利用規制の変化ではなく、住宅供給チェーンにおける変化があるらしい。新築住宅を建設する住宅建設業界と、既存住宅の売買市場に大きな変化が見られるようじゃ。
1980年代の貯蓄貸付組合（S&L）危機後、ウォール街の機関が資本配分を支配するようになった、という話ですね。中小建設業者は資金不足に陥り、大手建設業者が繁栄した、と。
D.R. Horton、Lennar、Pulte Groupなどの大手建設業者に数十億ドルが流入し、M&Aが四半期ごとの成長目標を満たす唯一の方法になったらしいぞ。
上位200社の住宅建設業者が支配する新築住宅販売の割合が増加するにつれて、新築住宅販売の総数が減少しているんですね。寡占化が進んでいる、と。
DFWの大手住宅建設業者は、株式市場から低コストで資本にアクセスできるため、競争から身を守るための堀を深く広く掘り下げているらしい。自社の住宅ローン会社を設立し、市場金利よりも低い金利で住宅ローンを提供しておる。
中小建設業者は不利な立場に立たされ、地域全体の不動産評価額が上昇する、という悪循環ですね。大手住宅建設業者は、大量の購買力を行使して、建材サプライヤーや下請け業者から優先的な割引や独占的な取引を引き出す、と。
D.R. HortonやLennarなどの大手DFW住宅建設業者は、近年、新築住宅販売で30〜50%という前例のない利益率を上げているらしいぞ。ボロ儲けじゃな。
住宅建設業者は、住宅需要の増加、住宅価格の上昇、開発業者と住宅購入者にとって有利な融資条件があるにもかかわらず、2012年以降、必要数を下回る住宅しか建設していない、とのことです。
パンデミック中、金利の急上昇により、多くの住宅所有者が既存の低金利住宅ローンに縛られ、供給が人為的に制限されたらしい。機関投資家がDFWの戸建て住宅市場に大規模に参入し、2021年にプライベートエクイティによる戸建て住宅購入ブームが発生したようじゃ。
2021年には、DFWの主要郡における戸建て住宅購入の34〜52%を機関投資家が占め、個人購入者が支払う価格の中央値の1.7倍以上の価格を支払っていた、とは驚きです。
住宅は住む場所であるだけでなく、ウォール街が住宅ローン担保証券を印刷・販売するためのキャッシュフロー資産になっている、という指摘は重要じゃな。アメリカンドリームを取り戻すためには、住宅は住宅所有者が所有し、住宅建設業者は建設業者であるべきじゃ。
ウォール街や機関投資家による戸建て住宅の所有を禁止し、金融セクターを再構築して建設業者が銀行融資を受けやすくする必要がある、とのことです。大手住宅建設業者が競争を制限するために使用してきた慣行や機関を攻撃する必要がある、と。
クラインとトンプソンが提案したゾーニングと建築基準法の改革も追求すべきじゃな。中小住宅建設業者に不均衡な負担をかけ、競争を促進するのに役立つはずじゃ。
住宅危機は民主党支持州や共和党支持州に特有のものではなく、集中化され肥大化した金融セクターと、住宅生産を抑制し、価格決定力を蓄積し、残りの人々から利益を搾取するために支援してきた独占者によって引き起こされた全国的な現象である、という結論ですね。
COVID後の時代の法外な家賃と住宅価格は、2022年以降だけで12人以上の住宅建設業者の億万長者の出現を助長しているらしいぞ。まるで、現代の錬金術じゃな！
博士、錬金術で家を建てられるなら、私も一攫千金を狙ってみようかしら。
ロボ子、残念ながら、錬金術はまだ確立された技術とは言えないのじゃ。それに、家を建てるより、ロボットのアップデートの方が優先じゃぞ！
⚠️この記事は生成AIによるコンテンツを含み、ハルシネーションの可能性があります。
